jueves, marzo 23, 2006

LIQUIDEZ GLOBAL & MONEDA DE RESERVA. NOTAS SOBRE EL "BOOM" INMOBILIARIO GLOBAL
. Mipim: The World's Property Market

Continúa sin pausa el increíble "boom" global de la propiedad. Desde Buenos Aires, me dicen que la propiedad residencial sigue subiendo. Claudia, de paseo por Barcelona durante el fin de semana, vio precios de hasta ... ¡9 mil euros por metro cuadrado! Esta es mi "cosecha" de lecturas recientes:

- ¡Quiero más! ¡Déme dos! Una de las conclusiones del reciente Marché International des Professionels d'Immobilier (Mipim), que se reúne todos los años en Cannes, fue: "La demanda [de propiedad comercial] es insaciable". La idea fue confirmada en febrero por la compañía estadounidense CB Richard Ellis: "... insatiable demand for global property". [John Pickard: "CBRE lifted by 'insatiable demand' for property", Financial Times].

- ¡Cien billion para gastar! El (excelente) suplemento de propiedades del Financial Times hace la cuenta: entre sus nuevos fondos, el capital disponible en los fondos existentes, y el crédito que tomará, Kohlberg Kravis Roberts (KKR) tendrá $70bn a su disposición para invertir en propiedades en los próximos años. Con las iniciativas recientemente anunciadas por Morgan Stanley, Carlyle, Lehman Brothers y Deutsche Bank, el poder de compra de estos fondos superará los ... $100 billion.

- Nuevos activos, nuevos mercados. Para hacer frente al exceso de demanda, los fondos siguen dos estrategias: (a) diversificar por tipo de propiedad: shopping centers, hoteles, asilos para personas mayores; (b) diversificar por países: salir de Estados Unidos y Europa (los mercados más seguros y líquidos) y comprar en Brasil, la India, China, y Europa del Este. Todos estos países necesitan proyectos de infraestructura. Según Ernst & Young, el 60% del nuevo capital en manos de los fondos será invertido en la variante cross-border.

- La India, Rusia. Morgan Stanley anuncia un fondo de $ 1 billion para comprar propiedades en la India. La dinámica oferta-demanda para propiedad residencial en la India es una de las más favorables en el mundo; en propiedad comercial, los rendimientos de 9%-10% se ubican unos 300 bp por encima de los mercados de bonos locales. Invesco, en cambio, apuesta por Rusia. Este mercado suele "asustar" por la cuestión de la corrupción. Sin embargo, Invesco piensa que los temores carecen de fundamento: lo mismo se decía de la República Checa hace 10 años. [Francesco Guerrera: "Morgan Stanley to invest $1bn in India", Financial Times; Jim Pickard: "Invesco quietly confident about Russian Business", Financial Times].

- Economía y propiedad: el impacto de la liquidez global. Según David Brush, CEO de la compañía de fund management Rreef (del grupo Deutsche Bank), el "boom" generalizado de la propiedad es una de las consecuencias de la liquidez sin precedentes en los mercados financieros. El costo del capital es tan bajo ―desde Osaka a Nebraska― que los inversores compran real estate a precios cada vez más altos. "Demasiado dinero está en busca de oportunidades, que son cada vez más escasas".

- ¿Señales de cautela? David Brush agrega: "El gran peligro es que, si la inflación retorna, habrá un fuerte impacto sobre el mercado de la propiedad debido al alza en las tasas de interés". Todos los especialistas consultados por el Financial Times concuerdan: se viene un enfriamiento del mercado ― aunque el timing es imposible de pronosticar. Gerald Parker, de Lehman Brothers, es uno de los más cautelosos: piensa que hay sobre-inversión, y que muchos compradores no están prestando suficiente atención a los riesgos.

- Datos para inversores cautelosos. (1) Estados Unidos es el mercado más sobre-valorado: el "bull market", motorizado por una "muralla" de capital, lleva ya varios años; (2) Shangai es otro de los mercados sobre-valorados; (3) en Europa, siga de cerca el mercado español, donde "la demanda por propiedades es irracional" (Robin Goodchild, La Salle Investment Management). [Del suplemento "Property" del Financial Times].

2 comentarios:

philipe dijo...

agustin,
excelente resumen inmobiliario.
como algo se' del tema, yo quisiera sumar algunas reflecciones:(optimistas y pesimistas).
1) la liquidez de estos fondos debe , como minimo sostener el mercado inmobiliario.
2) ellos se enfocan en parte a LOS NUEVOS MERCADOS EMERGENTES , con ,imagino, la alta mas seguridad juridica posible.
3)Como en la bolsa, cuando todos dicen que los precios deben subir, es momento de vender (lo caro).
4)Pero, a su vez ,esta atitud puede ser equivocada, hace 12 anios que los espanoles esperan una baja.
5) No hay un experto que no predice una correccion en los USA.
6) yo veo algunos primeros signos en Espania:El mercado de IBIZA se derrumbo, los bancos no saben que hacer con las propiedades que tuvieron que tomar.
El Mercado de Marbella se derrumba, habia llegado a precios estratosfericos para un lugar de vacaciones, y no soporta la competencia de otros lugares emergentes mas baratos(turquia, marueco), etc...
yo conosco inversores institucionales que SALIERON del mercado espanol hace 3 anios( y se equivocaron).
7) En Argentina,hay una fuerte especulacion en punto estrategicos , como puerto madero, donde se venden torres sobre planos a precios altos,y quiero ver lo que pasara' cuando toda la oferta llegara' al mercado al mismo momento.
8) conosco un agente inmobiliario de tu lugar de nacimenito, alta gracia,QUE NO HIZO UNA OPERACION EN 2 ANIOS!, el tiene mil compradores, y ni un vendedor.
los vendedores piden precios absurdos, y los compradores no comen vidrio.
Es asi que los precios altisimos pedidos por los campos argentinos son "virtuales", se pide pero no se vende.

9) Punta del Este tiene propiedades que se fueron a las nubes, a tal punto que agentes inmobiliarios europeos me llaman porque no pueden creerlo, ahi creo que existen muchos compradores que no saben que hacer con su dinero, y condunden mercados de alto movimiento, como Miami, y punta del este, donde hay veraneantes un mes al anio.
NO HAY QUE OLVIDARSE QUE LOS RICOS DUENOS DE ESTOS EMPRENDIMIENTOS VENDEN, no compran.

10)en conclusion: lo de siempre: la actividad inmobiliaria es dispar , segun los paises, regiones, etc... hay lugares que se fueron a las nubes como New york, Madrid, Ibiza, Marbella, Miami, Silicon Valley, pero otros no,y se espera, una correcion en los que subieron fuerte, o esta ya en lleno proceso.
En muchos lugares de europa, la poblacion envejeciendo hace bajar las casas con muchos cuartos,
o directamente,tuvieron que tirar abajo partes de pueblos vacios en alemania, porque las redes de aguas ,gaz, etc.. estaban sobredimensiadas por la poca poblacion residual.

Lo mas interesante de tu articulo, a mi entender, es la disposicion de fondos de invertir en paises emergentes, como India, china, etc.. los cuales , a la larga,no pueden tener otra tendencia que seguir el desarollo economico del pais.o sea, estos fondos van a tener una muy buena rentabilidad afuera del "primer mundo".

Pasa en inmobiliaria, lo que pasa en industria, la ganancia se hace AFUERA DEL PRIMER MUNDO para los grandes "players".

(60% de las gancias del anio pasado de las grandes industrias europeas fueron hechas afuera de Europa)


ps: escribi esto rapidamente y en desorden

agustin dijo...

Philippe: gracias por los buenos datos sobre España!!